Zonevreemde gebouwen in agrarisch gebied: meer mogelijkheden dan gedacht

Veel bestaande bedrijven in agrarisch gebied bevinden zich vandaag in een zonevreemde situatie. Ze opereren in een gebied dat oorspronkelijk werd bestemd voor landbouw, maar waar de activiteiten in de loop der tijd een andere invulling hebben gekregen. Dit kan leiden tot juridische onzekerheid en beperkingen bij uitbreidingen of wijzigingen. Toch zijn er instrumenten om deze situatie recht te zetten en rechtszekerheid te bieden, met name de zonevreemde functiewijziging en het planologisch attest.

De zonevreemde functiewijziging laat toe om, onder bepaalde voorwaarden, een bestaande niet-agrarische functie te regulariseren of te wijzigen naar een andere toegelaten activiteit. Dit biedt perspectief voor bedrijven die reeds operationeel zijn, maar juridisch nog steeds als zonevreemd worden beschouwd.

Het planologisch attest is een bijkomend instrument dat zekerheid biedt over de toekomstige planologische situatie van een zonevreemd bedrijf. Een positief attest kan de eerste stap zijn naar een bestemmingswijziging via een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), of zelfs leiden tot een anticipatieve vergunning nog vóór de effectieve omzetting van de bestemming.

Deze instrumenten worden vaak over het hoofd gezien, terwijl ze voor veel bedrijven een haalbare oplossing kunnen bieden. Ze zorgen niet alleen voor juridische duidelijkheid, maar kunnen ook nieuwe mogelijkheden creëren voor verdere ontwikkeling en investeringen.

Zonevreemde functiewijziging: welke mogelijkheden?

De zonevreemde functiewijziging biedt onder strikte voorwaarden de mogelijkheid om een gebouw in agrarisch gebied een andere functie te geven. Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van de “hoofdfunctie land- en tuinbouw in de ruime zin”. Dit is mogelijk voor de volgende activiteiten:

• Paardenhouderij of manège
• Dierenasiel, dierenpension of dierenartsenpraktijk
• Jeugdlogies
• Tuinaanlegbedrijf
• Kinderboerderij
• Centrum voor dierentherapie (animal assisted therapy)
• Instelling voor therapie, onderwijs, opleiding of voorbereiding op de reguliere arbeidsmarkt, gekoppeld aan land- en tuinbouwactiviteiten

Voor deze wijzigingen geldt dat ze geen aanzienlijke impact mogen hebben op de omgeving en moeten passen binnen de ruimtelijke context. Gemeenten en vergunningverleners zijn soms terughoudend om dit instrument toe te passen, maar de wettelijke mogelijkheid bestaat wel degelijk. Voor eigenaars die een alternatieve invulling voor hun gebouw zoeken, kan dit een haalbare piste zijn.

Het planologisch attest: een vergeten kans

Een minder bekend maar waardevol instrument is het planologisch attest. Dit attest is een formeel document waarin de overheid aangeeft of een bepaalde ontwikkeling verenigbaar is met het ruimtelijk beleid. Het biedt eigenaars en bedrijven duidelijkheid over de planologische mogelijkheden en kan een eerste stap zijn richting een functiewijziging, zelfs als de bestemming op het eerste gezicht geen verandering toelaat.

Het planologisch attest is niet louter een vrijblijvende adviesverlening, maar heeft een bindend karakter voor de overheid gedurende een bepaalde termijn. Dit betekent dat de overheid bij een latere vergunningsaanvraag rekening moet houden met het eerder verleende attest. Het instrument is met name relevant voor zonevreemde constructies die niet zonder meer binnen de bestaande voorschriften kunnen worden vergund.

Belangrijk om te weten is dat een positief planologisch attest ook kan leiden tot de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), waarbij de zonevreemde functie effectief wordt omgezet naar een zone-eigen functie met de juiste bestemming. Daarnaast biedt het attest de mogelijkheid om, nog vóór de opmaak van een RUP, een anticipatieve vergunning te verkrijgen. Dit maakt het een waardevol instrument voor eigenaars die niet willen wachten op een volledige bestemmingswijziging, maar toch rechtszekerheid wensen over hun project.

Sinds de wijzigingen in de regelgeving is er een expliciete verplichting voor de aanvrager om de afwijkingsmogelijkheden grondig te motiveren. Dit betekent dat een goed onderbouwd dossier essentieel is bij een aanvraag voor een planologisch attest. De overheid heeft echter de discretionaire bevoegdheid om het attest al dan niet te verlenen en moet in haar beslissing afdoende motiveren waarom een attest niet wordt toegekend.

Ondanks het potentieel van het planologisch attest blijft het in de praktijk een onderbenut instrument. Dit is deels te wijten aan onbekendheid bij eigenaars en lokale besturen, maar ook aan de administratieve drempels die ermee gepaard gaan. Het attest kan echter een waardevol hulpmiddel zijn voor eigenaars van gebouwen in agrarisch gebied die een functiewijziging willen doorvoeren zonder de lange en complexe procedure van een bestemmingswijziging.

Waarom worden deze instrumenten weinig gebruikt?

Het beperkte gebruik van deze instrumenten kan worden toegeschreven aan verschillende factoren. Vaak ontbreekt het aan bekendheid, zowel bij eigenaars als bij lokale besturen. Daarnaast schrikt de administratieve complexiteit potentiële aanvragers af. De focus ligt in veel gevallen op bestemmingswijzigingen via ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s), terwijl de zonevreemde functiewijziging en het planologisch attest in specifieke gevallen sneller en efficiënter tot een oplossing kunnen leiden.

Conclusie: nog steeds relevant en bruikbaar

Ondanks de beperkte toepassing blijven deze instrumenten relevant. Eigenaars van gebouwen in agrarisch gebied die een functiewijziging overwegen of reeds hebben doorgevoerd, doen er goed aan om deze opties te laten onderzoeken. Hoewel een doordachte aanpak vereist is, kunnen de zonevreemde functiewijziging en het planologisch attest nog steeds een juridisch sluitende en haalbare oplossing bieden.

Wat nu? Laat uw situatie analyseren

Heeft u een bestaand bedrijf in agrarisch gebied dat als zonevreemd wordt beschouwd? Overweegt u een functiewijziging of wilt u uw huidige situatie regulariseren? Neem dan contact op om uw dossier grondig te laten analyseren. Een doordachte aanpak met de juiste juridische instrumenten kan uw toekomstplannen veiligstellen en verdere groei mogelijk maken.