Zonevreemdheid wordt vaak gezien als een obstakel binnen de ruimtelijke ordening, maar in werkelijkheid biedt het kansen voor innovatie, duurzaamheid en hergebruik. Bestaande gebouwen die niet overeenstemmen met de bestemmingsplannen kunnen door een functiewijziging een nieuw leven krijgen. Dit is niet alleen een juridisch vraagstuk, maar ook een slimme oplossing voor maatschappelijke en economische uitdagingen. In dit blogbericht verkennen we de mogelijkheden en voordelen van zonevreemde functiewijzigingen en geven we een overzicht van de juridische basis uit het Zonevreemde Functiewijzigingsbesluit.

Wat is een zonevreemde functiewijziging?

Een zonevreemde functiewijziging betekent dat een gebouw of perceel een andere functie krijgt die niet meer overeenstemt met de bestemming. Dit kan bijvoorbeeld een boerderij zijn die wordt omgebouwd tot een vakantiewoning, een industriële site die herbestemd wordt als cultureel centrum, of een hoeve die omgevormd wordt tot een loutere privéwoning.

Zonevreemd als oplossing

De klassieke benadering ziet zonevreemdheid als een hinderpaal, maar in realiteit kunnen zonevreemde functiewijzigingen cruciale voordelen bieden zoals een efficiënter ruimtegebruik, duurzamer en circulair bouwen, het teweegbrengen van een nieuwe economische dynamiek of het behoud van cultureel erfgoed.

Overzicht van de Mogelijkheden voor Zonevreemde Functiewijzigingen

Het Zonevreemde Functiewijzigingsbesluit biedt een juridisch kader voor het aanpassen van bestaande functies in zonevreemde gebouwen. Dit besluit maakt het mogelijk om bepaalde functiewijzigingen door te voeren binnen vooraf bepaalde categorieën en onder strikte voorwaarden. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste bepalingen per artikel.

Gedeeltelijke wijziging van een woonfunctie naar een complementaire functie (Art.3)
Binnen deze regeling is het toegestaan om een deel van een woning of de bijhorende gebouwen een andere bestemming te geven, mits deze complementair blijft aan de woonfunctie. Dit kan onder meer betrekking hebben op een kantoorfunctie, dienstverlening of de uitoefening van een vrij beroep. Er geldt daarbij een maximale oppervlaktebeperking van 100 m², en de gewijzigde functie mag niet groter zijn dan de resterende woonfunctie.

Gedeeltelijke wijziging van een woonfunctie naar toeristische logies (Art.4)
Woningen kunnen ook herbestemd worden tot toeristische logies, waarbij maximaal acht tijdelijke verblijfsgelegenheden mogen worden gecreëerd. Belangrijk hierbij is dat de exploitatie van horeca-activiteiten, zoals restaurants of cafés, niet is toegestaan binnen deze functie.

Herbestemming van zonevreemde agrarische gebouwen naar een woonfunctie (Art.5)
Leegstaande agrarische gebouwen, zoals voormalige hoeves, kunnen onder bepaalde voorwaarden worden omgevormd tot woningen. Het behoud van de oorspronkelijke landbouwfunctie is niet vereist, tenzij het pand wordt ingezet voor hoevetoerisme. Wel blijft de realisatie van meergezinswoningen uitgesloten binnen deze regeling.

Wijziging van een industrieel gebouw naar kantoorruimte, dienstverlening of vrije beroepen (Art.6)

Industriële gebouwen, en met name industrieel erfgoed, kunnen herbestemd worden voor diverse professionele doeleinden. Dit omvat onder meer de inrichting van kantoorruimtes, vestigingen van dienstverleningsbedrijven en ruimtes bestemd voor de uitoefening van vrije beroepen.

Omvorming van gebouwen in industriegebied tot luidruchtige binnenrecreatie (Art. 7)
Binnen industriegebieden bestaat de mogelijkheid om gebouwen om te vormen tot recreatieve functies die potentieel geluidsoverlast met zich meebrengen. Voorbeelden hiervan zijn kartingbanen, fuifzalen en schietstanden. De uiteindelijke vergunning wordt echter afhankelijk gesteld van een beoordeling inzake geluidsimpact.

Gebruik van zonevreemde gebouwen in landbouwgebied voor opslag (Art.8)
Zonevreemde gebouwen die zich in landbouwgebied bevinden, kunnen in bepaalde gevallen worden aangewend als opslagruimtes. Andere activiteiten binnen deze gebouwen blijven evenwel verboden, zodat de opslagfunctie duidelijk afgebakend blijft.

Uitbreiding van agrarische functies binnen bestaande gebouwen (Art.9)
Voormalige agrarische gebouwen kunnen ingezet worden voor bijkomende landbouwgerelateerde activiteiten. Dit omvat onder andere de verwerking en verkoop van landbouwproducten, zoals in boerderijwinkels of via korte ketenverkoop. Ook laat zij bredere functies toe die omwille van het ruimtegebruik historisch een band hebben met landbouw zoals een paardenhouderij, een manège, een dierenasiel, een dierenpension, een dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, een tuinaanlegbedrijf, een kinderboerderij , een centrum voor dierentherapie (animal assisted therapy) of een instelling waar personen al dan niet tijdelijk verblijven. Deze maatregel biedt landbouwers meer flexibiliteit en draagt bij aan de versterking van de lokale economie.

Herbestemming van gebouwen voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare diensten (Art.10)

Voor gebouwen met erfgoedwaarde, die opgenomen zijn in inventarissen van beschermde panden, bestaat de mogelijkheid om een herbestemming door te voeren naar gemeenschapsvoorzieningen of openbare diensten. Dit kan onder meer de oprichting van culturele centra, bibliotheken, gemeenschapsruimtes en zorgvoorzieningen omvatten. Deze regeling sluit nauw aan bij artikel 4.4.6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), waarin specifieke bepalingen worden opgenomen voor de herbestemming van beschermde monumenten en gebouwen binnen stads- en dorpsgezichten.

Juridische Mogelijkheden en Vergunningen

Zonevreemde functiewijzigingen dienen steeds te gebeuren binnen het wettelijk kader van de VCRO. Afhankelijk van de locatie en de aard van de wijziging kunnen verschillende juridische instrumenten worden ingezet om een functiewijziging mogelijk te maken:

• Afwijkingsmogelijkheden: Dit betreft specifieke uitzonderingen binnen stedenbouwkundige voorschriften die de functiewijziging toelaten.
• Basisrechten voor zonevreemde constructies: Dit zijn wettelijk verankerde rechten die gelden voor bestaande constructies en die bepaalde functiewijzigingen vergemakkelijken.
• Planologische attesten: Deze attesten bieden een juridisch advies over de haalbaarheid van een planologische wijziging en ondersteunen de aanvraag van een functiewijziging.

Door deze juridische mogelijkheden correct te benutten, kunnen zonevreemde gebouwen op een doordachte en wettelijk conforme manier een nieuwe invulling krijgen.

Conclusie

Zonevreemde functiewijzigingen moeten niet gezien worden als een probleem, maar als een essentiële oplossing voor ruimtelijke, economische en maatschappelijke vraagstukken. Door bestaande gebouwen een nieuwe functie te geven, benutten we onze ruimte efficiënter en duurzamer.

Heeft u plannen voor een zonevreemde functiewijziging? Neem contact op via www.Jurisens.be voor juridisch advies en begeleiding.