Veel ondernemers komen er pas mee in aanraking wanneer ze een vergunning aanvragen, hun bedrijf willen uitbreiden of een overdracht voorbereiden: hun bedrijf is zonevreemd. Op zich is dat geen misdrijf, en vaak zelfs geen probleem… tot je wél iets wil ondernemen. Zonevreemdheid is dan geen theoretisch label meer, maar een concrete beperking die jouw toekomstplannen kan dwarsbomen.

Toch voorziet de Vlaamse regelgeving wel degelijk in rechten voor ondernemers met een zonevreemd bedrijf. De basisrechten zijn vastgelegd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) en kunnen onder bepaalde voorwaarden worden ingeroepen. Voor wie verder wil gaan dan wat binnen deze contouren mogelijk is, bestaat er bovendien een belangrijk instrument: het planologisch attest.

In deze blog geef ik een overzicht van wat er wél nog kan als je bedrijf zonevreemd is, én hoe je toekomstgericht een oplossing kan aanreiken.

Zonevreemd betekent niet illegaal

Zonevreemdheid ontstaat meestal door een wijziging in de ruimtelijke plannen, zoals het gewestplan of een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Een bedrijf dat ooit perfect vergund werd, komt plots in een zone terecht waar het volgens de huidige bestemming eigenlijk niet thuishoort. Denk aan een schrijnwerkerij in agrarisch gebied of een garage in woongebied. De zonevreemdheid kan betrekking hebben op de constructie, de functie of beide.

Het is belangrijk om te begrijpen dat zonevreemdheid niet betekent dat het bedrijf onvergund is. Integendeel, veel zonevreemde bedrijven zijn volledig legaal, maar botsen op beperkingen zodra er sprake is van uitbreiding, verbouwing of overdracht.

Wat mag je als zonevreemd bedrijf nog doen?

De Vlaamse Codex voorziet in een reeks basisrechten voor zonevreemde constructies, die specifiek werden opgenomen in de artikelen 4.4.16 tot en met 4.4.19 VCRO. Deze bepalingen laten toe om – binnen duidelijke grenzen – te verbouwen, herbouwen, uitbreiden of aan te passen.

Zo laat artikel 4.4.16 toe om zonevreemde gebouwen te verbouwen, zolang minstens zestig procent van de buitenmuren behouden blijft en de werken plaatsvinden binnen het bestaande volume. In de praktijk betekent dit dat stabiliteitswerken, technische vernieuwingen en beperkte interne aanpassingen mogelijk blijven, ook zonder dat het gebouw zone-eigen is.

Voor volledige heropbouw voorziet artikel 4.4.17 in een regeling waarbij minstens driekwart van het nieuwe gebouw de locatie van het oude moet overlappen. De herbouw mag bovendien geen afbreuk doen aan de draagkracht van de omgeving, en is uitgesloten in bepaalde kwetsbare gebieden. Wanneer de herbouw niet op exact dezelfde plaats kan plaatsvinden, voorziet artikel 4.4.18 een alternatieve regeling, op voorwaarde dat de nieuwe inplanting ruimtelijk verantwoord is – bijvoorbeeld om functionele redenen of om de inpassing te verbeteren.

Wil je uitbreiden met extra volume, dan moet je kunnen aantonen dat dit noodzakelijk is om milieutechnische, gezondheidskundige, sociale of onderwijskundige redenen. Louter economische motieven volstaan niet. Deze uitbreiding is strikt geregeld in artikel 4.4.19, §1 VCRO. Minder streng is artikel 4.4.19, §2, dat aanpassingswerken zonder volumevermeerdering mogelijk maakt. Hier volstaat een goede ruimtelijke motivering, bijvoorbeeld voor de bouw van een luifel, loskade of beperkte herinrichting van het terrein.

Deze basisrechten vormen een juridische buffer voor bestaande bedrijven. Ze laten toe om noodzakelijke werken uit te voeren en om het bedrijf op een functionele manier in stand te houden. Toch zijn ze niet onbeperkt. Wil je verder gaan – bijvoorbeeld richting regularisatie of functiewijziging – dan is het planologisch attest een logische volgende stap.

Het planologisch attest als hefboom naar rechtszekerheid

Een planologisch attest is een beleidsmatig instrument waarmee een gemeente of het departement Omgeving uitdrukkelijk oordeelt of jouw zonevreemd bedrijf wenselijk is op de huidige locatie. Dat oordeel wordt gebaseerd op een beoordeling van onder meer de ruimtelijke draagkracht van het perceel, de milieugevolgen van de activiteit, de maatschappelijke of economische relevantie van het bedrijf, en de impact op de omgeving.

Het attest is geen vergunning, maar wel een krachtig signaal. Het bevestigt of het behoud van het bedrijf op de site ruimtelijk aanvaardbaar is. In het beste geval vormt het attest het vertrekpunt voor een herbestemming via een RUP, waardoor het bedrijf in de toekomst alsnog zone-eigen kan worden. Bovendien biedt het attest een sterkere rechtsgrond voor toekomstige vergunningsaanvragen of bij overdracht van het bedrijf.

Niet elk bedrijf komt in aanmerking. Het moet gaan om een bestaande inrichting die hoofdzakelijk vergund is, niet verkrot is en nog in werking is. Het planologisch attest is dan ook een individueel instrument, op maat van het specifieke bedrijf en zijn locatie.

De procedure vereist een goede voorbereiding. Je moet niet alleen de bestaande toestand in kaart brengen, maar ook duidelijk motiveren waarom behoud of uitbreiding van het bedrijf ruimtelijk verantwoord is. Dit vergt een doordachte aanpak, vaak in overleg met de gemeente of de bevoegde dienst van het Vlaams Gewest.

Recente wijzigingen: de lat ligt hoger

Sinds juli 2024 zijn de regels nog strenger geworden. Wie in een vergunningsaanvraag een beroep doet op een afwijking of een van de basisrechten voor zonevreemde bedrijven, moet dat voortaan expliciet en gemotiveerd doen. De overheid is niet meer verplicht om zelf te onderzoeken of je aanspraak kan maken op een afwijking of een bijzondere regeling. Het initiatief ligt dus voluit bij de aanvrager.

Met andere woorden: wie zijn rechten kent en ze juridisch correct inroept, staat sterker. Maar wie vaag blijft, loopt meer kans op een weigering.

Tot slot

Zonevreemdheid is geen juridisch doodlopende straat, maar het vraagt wel inzicht, actie en strategisch denken. De basisrechten geven een kader om het bedrijf in stand te houden. Wie verder wil, moet aantonen dat het bedrijf ook op termijn een plaats heeft in het ruimtelijk beleid. Het planologisch attest biedt in dat opzicht een kans om rechtszekerheid op te bouwen – voor je vergunningen, je investeringen én je toekomst.

Ben je ondernemer en wil je weten wat jouw rechten zijn als zonevreemd bedrijf? Of overweeg je een vergunningsaanvraag, uitbreiding of overdracht? Neem gerust contact op. We bekijken samen wat kan – en vooral: wat wél kan.