Planschade: één jaar na de hervorming

Op 15 april 2024 trad de nieuwe regeling inzake planschade uit het Instrumentendecreet in werking. Precies een jaar later is het moment aangebroken voor een eerste juridische evaluatie. De hervorming beoogde transparantie, uniformiteit en afstemming, maar roept in de praktijk fundamentele vragen op. Wie als eigenaar of gebruiker geconfronteerd wordt met een waardeverlies door bestemmingswijziging, moet vandaag navigeren in een complex en streng geregeld compensatiestelsel – waarin de overheid opmerkelijk vaak zowel initiatiefnemer, beoordelaar als betaler is.

Een fundamentele systeemwijziging

Planschade blijft in essentie een vergoeding voor het waardeverlies van gronden die bebouwbaar waren vóór, en dat na, de inwerkingtreding van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) niet langer zijn. Nieuw is dat deze vergoeding nu gekaderd wordt als een “compenserende vergoeding” binnen een breder decretair systeem. Dat klinkt technisch – en dat is het ook.

De overheid bepaalt als initiatiefnemer van het RUP wanneer en hoe de gebruiksbeperking geldt. Vervolgens beoordeelt diezelfde overheid als eerste instantie de aanvraag tot vergoeding, op basis van een schaderapport van de landcommissie. Tegen de ontwerpbeslissing van de overheid kan bezwaar worden ingediend, opnieuw bij… diezelfde overheid. Het is dan ook terecht de vraag of dit systeem de perceptie van objectieve geschillenbeslechting voldoende waarborgt.

Pas in een latere fase kan de burgerlijke rechter tussenkomen. Maar dan moet het volledige administratieve traject zijn doorlopen én moet de aanvraag correct, tijdig en volledig zijn gebeurd. Een fout in dit proces leidt tot het definitief verlies van het recht op vergoeding.

Waardebepaling: een nieuw kader, met vaste criteria

De nieuwe regeling verlaat de oude indexeringslogica en werkt voortaan met een directe vergelijking tussen de venale waarde vóór en na de inwerkingtreding van het RUP. De landcommissie stelt deze waarden vast aan de hand van een reeks objectieve criteria, zoals opgesomd in artikel 14 van het Instrumentendecreet en uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 22 maart 2024.

Onder meer volgende elementen worden in rekening gebracht:

• Ligging van het perceel, met bijzondere aandacht voor de afstand tot uitgeruste wegen, rooilijnen en de ontwikkelingscontext;
• Planologische bestemming, waaronder het al dan niet gelegen zijn in een woonreservegebied of signaalgebied;
• Bebouwbaarheid en stedenbouwkundige inpasbaarheid, waaronder de technische geschiktheid tot bebouwen;
• Oppervlakte, cultuurwaarde, bestaande constructies en erfdienstbaarheden;
• Verwervingswaarde en tijdstip van verwerving (voor de bepaling van latere meerwaarden);
• Watertoets en eventuele beperkingen uit hoofde van overstromingsgevoeligheid;
• De gebruiksbeperking zelf, in aard en intensiteit.

Opvallend is dat de lijst tegelijk gedetailleerd én normatief is: wie een vergoeding aanvraagt, moet zijn dossier kunnen onderbouwen in functie van deze criteria. Tegelijk roept dit vragen op over de praktische bewijsvoering. De sterke nadruk op de oorspronkelijke verwervingswaarde als referentiepunt, botst soms met de realiteit van eigendommen die al generaties in familiebezit zijn, of waarvan de marktwaarde structureel is gestegen. In die zin neemt de overheid met de ene hand wat ze met de andere hand slechts ten dele in rekening brengt.

Termijnen en valkuilen: procederen vereist voorbereiding

Het recht op vergoeding ontstaat pas bij een zogenaamd “startfeit”, zoals een definitieve bouwweigering of een overdracht onder bezwarende titel. Vanaf dat moment begint een strikte vervaltermijn van twee jaar, die enkel in specifieke gevallen verlengd kan worden. Tegelijk worden eigenaars verplicht om een aangetekende verklaring neer te leggen over andere eigendommen of aandelen in vastgoedvennootschappen – op straffe van definitief verlies van hun rechten.

De ervaring leert dat net deze formele verplichtingen vaak onderschat worden. De correctheid van de indiening, de volledigheid van het dossier en het tijdig reageren op ontwerpbeslissingen zijn cruciaal. De burger moet met andere woorden zijn volledige juridische en administratieve huiswerk maken, terwijl de overheid al het initiatief en de toetsingsmacht in handen houdt.

Besluit

Na één jaar praktijkervaring met de nieuwe planschaderegeling blijkt dat deze niet louter een technische hervorming is, maar een fundamentele verschuiving in de verhouding tussen overheid en burger. De drempels zijn hoger, de vereisten strenger en het risico op procedurele uitsluiting reëel. Wie terecht compensatie zoekt voor waardeverlies, moet zich bewust zijn van het complexe juridische kader én de belangenafweging die daarin speelt.

Jurisens staat eigenaars, projectontwikkelaars en investeerders bij in deze trajecten – van juridische analyse over administratieve indiening tot eventuele betwisting voor de rechtbank. Een fout of vertraging kan fataal zijn. Professionele begeleiding is dan ook geen overbodige luxe, maar een noodzakelijke waarborg voor wie zijn rechten wil vrijwaren.