De omgevingsvergunning is sinds 2018 het centrale instrument geworden voor bouwen, milieu en verkavelingen. Hoewel het systeem intussen vertrouwd lijkt, blijven er in de praktijk hardnekkige misverstanden bestaan die aanleiding geven tot vergunningsweigeringen, beroepen of zelfs handhavingsprocedures. Hieronder bespreken wij vijf van de meest voorkomende misverstanden en plaatsen we ze in hun juridisch kader.

1. Voor kleine constructies is nooit een vergunning nodig

Een veel gehoorde stelling is dat kleine gebouwen zoals tuinhuizen, carports of beperkte verhardingen automatisch zijn vrijgesteld van vergunning. Dat klopt niet. Artikel 4.2.1 van de VCRO vertrekt van het basisprincipe dat alle stedenbouwkundige handelingen vergunningsplichtig zijn, tenzij een expliciete vrijstelling of melding is voorzien. Het zogenaamde Vrijstellingenbesluit bevat inderdaad een aantal uitzonderingen, maar die zijn strikt afgebakend en afhankelijk van de ligging, de oppervlakte en de hoogte. Zo kan een tuinhuis van 25 m² in een tuinzone vrijgesteld zijn, terwijl eenzelfde constructie in agrarisch gebied of in overstromingsgevoelig gebied wél een vergunning vereist.

Hetzelfde geldt voor verhardingen: een oprit tot 50 m² kan in bepaalde omstandigheden vergunningsvrij zijn, maar bijkomende verharding of ligging in een ruimtelijk kwetsbaar gebied maakt de handeling alsnog vergunningsplichtig. Klein betekent dus niet automatisch vrijgesteld.

2. Een regularisatie is maar een formaliteit

Een tweede hardnekkig misverstand betreft de regularisatie. Vaak wordt gedacht dat een regularisatievergunning een eenvoudige manier is om achteraf een vergunning in orde te brengen. Artikel 4.2.14 VCRO maakt echter duidelijk dat een regularisatie wordt beoordeeld alsof het om een gewone aanvraag gaat. Dat betekent dat een strijdigheid met het gewestplan, een RUP, een BPA of een stedenbouwkundige verordening niet zomaar kan worden rechtgezet. Bovendien kan de overheid parallel een handhavingsprocedure opstarten.

Zo kan de eigenaar die zonder vergunning een poolhouse van 70 m² bouwt, niet rekenen op een regularisatie als het geldende RUP slechts bijgebouwen tot 40 m² toelaat. De vergunning zal dan geweigerd worden, terwijl tegelijk een herstelvordering kan worden ingesteld. Regularisatie is dus geenszins een formaliteit, maar vaak een risicovol pad.

3. Een functiewijziging is hetzelfde als een bestemmingswijziging

De begrippen functiewijziging en bestemmingswijziging worden vaak door elkaar gebruikt, maar hebben een volledig verschillende juridische betekenis. Een bestemmingswijziging gebeurt enkel via een ruimtelijk uitvoeringsplan of, in oudere gevallen, een BPA of APA. Het gaat daarbij om een planologische beslissing van de overheid die de bestemming van een hele zone aanpast, bijvoorbeeld van landbouwgebied naar woongebied. Dit vindt zijn basis in de artikelen 2.2.16 en 2.2.18 VCRO.

Een functiewijziging daarentegen is een individuele vergunningsbeslissing die betrekking heeft op het gebruik van een concreet gebouw binnen een bestaande bestemming. Een woning kan bijvoorbeeld omgevormd worden tot een dokterspraktijk in woongebied. Dit kan mits een omgevingsvergunning en toepassing van de afwijkingsmogelijkheid voorzien in artikel 4.4.23 VCRO (zonevreemde functiewijziging).

Het is dus de overheid die via plannen bestemmingen wijzigt, terwijl particulieren functiewijzigingen kunnen aanvragen. Wie de begrippen door elkaar haalt, creëert nodeloos verwarring.

4. Gemeentelijke verordeningen zijn minder belangrijk dan de VCRO

Soms leeft het idee dat gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen slechts ondergeschikte regelgeving zijn en dat het volstaat om te voldoen aan de gewestelijke voorschriften. Artikel 4.3.1 VCRO maakt echter duidelijk dat gemeentelijke verordeningen volwaardige toetsingsgronden zijn naast gewestplannen, RUP’s of BPA’s. Gemeenten kunnen via hun verordeningen regels opleggen over onder meer parkeren, verharding en architecturale voorschriften.

Wanneer een aanvraag in strijd is met een gemeentelijke parkeernorm, kan de vergunning dus geweigerd worden, zelfs wanneer het project volledig conform is met het gewestplan en de stedenbouwkundige voorschriften van een RUP. De Raad voor Vergunningsbetwistingen heeft in meerdere arresten bevestigd dat gemeenten hier terecht op steunen. Gemeentelijke verordeningen zijn dus bindend en kunnen niet genegeerd worden.

5. Eenmalig gebruik of tijdelijk bouwen valt buiten de vergunning

Tot slot wordt vaak gedacht dat tijdelijke constructies of occasioneel gebruik niet onder de vergunningplicht vallen. Ook dit is een misvatting. Tijdelijke werken zijn in principe eveneens vergunningsplichtig, tenzij een specifieke vrijstelling geldt. Artikel 4.2.15 VCRO voorziet de mogelijkheid om tijdelijke vergunningen af te leveren, doorgaans voor een termijn van maximaal vijf jaar. Zonder vergunning kan de overheid optreden met een stakingsbevel of een herstelmaatregel. Zo kan een pop-upwinkel in een garagebox of een container die maandenlang op een terrein staat, niet zomaar zonder vergunning geplaatst worden. Ook een evenemententent kan vergunningsplichtig zijn zodra de plaatsingsduur of de ligging dit vereist. Tijdelijk is dus niet hetzelfde als vrijgesteld.

Slotbeschouwing

De omgevingsvergunning blijft een complex kluwen van regels, plannen en afwijkingen. Misverstanden leiden in de praktijk vaak tot onnodige procedures, herstelmaatregelen en kosten. Gemeenten doen er goed aan hun beslissingen zorgvuldig te motiveren en aanvragers tijdig te wijzen op de juiste toetsingsgronden.

Ondernemers en burgers vermijden problemen door vooraf duidelijk te laten nagaan of hun project onder de vergunningplicht valt en of vrijstellingen of meldingsplichten van toepassing zijn.

Jurisens Advocaten staat klaar om zowel particulieren, ondernemers als lokale besturen te begeleiden in alle aspecten van de ruimtelijke ordening, van vergunningsaanvraag tot beroep en handhaving.