In het kort: de Vlaamse Regering keurde op 17 juli 2026 een voorontwerp van decreet goed dat de verkavelingsvergunning in vier situaties omvormt van verplichting tot optie. Verkavelingsvoorschriften verdwijnen voortaan vijftien jaar na de vergunning volledig uit het rechtsverkeer, bijstellingsplicht inbegrepen. Voor bestaande verkavelingen start die klok pas bij de inwerkingtreding van het decreet, dus wie vandaag vastzit, leest best verder.

Wie in Vlaanderen een grond in kavels wil verdelen en verkopen, kent de reflex: eerst een omgevingsvergunning voor het verkavelen aanvragen, dan pas overdragen. Die verkavelingsvergunning kost tijd, legt voorschriften vast die decennialang doorwerken, en dwingt je vaak tot een dubbel traject. Eerst verkavelen, dan bouwen.

Het voorontwerp van decreet dat de Vlaamse Regering op 17 juli 2026 principieel goedkeurde in uitvoering van het Actieprogramma voor rechtszekere en robuuste vergunningen, draait die logica op twee fronten om. De vergunningsplicht zelf wordt versoepeld, en de eeuwigdurende doorwerking van oude voorschriften wordt afgeschaft. Voor ondernemers, projectontwikkelaars en grondeigenaars is dit de meest ingrijpende wijziging aan de verkavelingsregels sinds de Codextrein van 2017. In deze blog bespreken we wat er verandert, en vooral wat je er vandaag al mee kan.

1. Vier situaties waarin de verkavelingsvergunning een optie wordt

Het uitgangspunt blijft ongewijzigd: niemand mag zonder voorafgaande verkavelingsvergunning een onbebouwde kavel verkopen, voor meer dan negen jaar verhuren of er een recht van erfpacht of opstal op vestigen als bouwrijpe kavel voor woningbouw. In vier gevallen wordt die voorafgaande vergunning echter een mogelijkheid in plaats van een verplichting.

Het eerste geval is de verkoop op plan van woningen waarvoor een definitieve, uitvoerbare en niet-vervallen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is verleend, op voorwaarde dat de lasten uit die vergunning zijn uitgevoerd of gewaarborgd. Voor groepswoningbouw betekent dit één vergunningstraject in plaats van twee: je vergunt het bouwproject en verkoopt, zonder voorafgaande verkavelingsprocedure.

Het tweede geval is de afsplitsing van één onbebouwde kavel naast één bebouwde kavel, als de beoogde woningbouw op de onbebouwde kavel uiterlijk op het ogenblik van de overdracht vergund is. De klassieke zijtuinverkoop en de valorisatie van een restperceel worden daarmee eenvoudiger: eerst de bouwvergunning op de af te splitsen kavel, dan de verkoop.

Het derde geval betreft woongebieden die een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan uitdrukkelijk van de verkavelingsplicht uitzondert. Daaraan zijn voorwaarden verbonden: het RUP moet een minimale vloerterreinindex voor de kavels bepalen, de kavels moeten voldoen aan de decretale beoordelingsgronden, en de uitzondering moet zowel in het voorlopig als in het definitief vastgestelde RUP staan.

Het vierde geval is de overdracht van onbebouwde kavels voor andere bebouwing dan woningbouw. Wie kavels op bedrijventerreinen verhandelt, ziet de verkavelingsvergunning als verplichting wegvallen.

Dit zijn mogelijkheden, geen verboden. Wie de zekerheid van een verkavelingsvergunning verkiest, bijvoorbeeld omdat kopers, notarissen of kredietverstrekkers erom vragen, kan die blijven aanvragen.

2. Oude voorschriften: de verkaveling verdwijnt volledig uit het rechtsverkeer

Sinds de Codextrein vormen verkavelingsvoorschriften ouder dan vijftien jaar op zichzelf geen weigeringsgrond meer, en ook vrijgestelde handelingen worden niet als strijdig met zo’n oude verkaveling beschouwd. Wie denkt dat oude verkavelingen daarmee zonder belang zijn, botst in de praktijk op één hardnekkig gevolg: de verkaveling blijft bestaan als verordenend geheel. Wie kavels wil samenvoegen, herverdelen of overdragen in afwijking van het verkavelingsplan, moet dus nog altijd door de bijstellingsprocedure, met de bijbehorende doorlooptijd, het openbaar onderzoek en het risico op bezwaren.

Het voorontwerp maakt daar komaf mee: verkavelingsvoorschriften en het verkavelingsplan verliezen vijftien jaar na de definitieve beslissing over de verkavelingsvergunning van rechtswege hun reglementair karakter. De verkaveling houdt op te bestaan als rechtsregel, en daarmee vervalt ook de bijstelling als verplicht tussenstation bij transacties. Er is een keerzijde: wie conform de oude voorschriften wil bouwen, kan er ook geen rechten meer aan ontlenen. De toets verschuift dan integraal naar de onderliggende bestemming en de goede ruimtelijke ordening.

Verwar deze vijftienjaarstermijn niet met de tienjaarstermijn elders in hetzelfde voorontwerp. Die betreft de mogelijkheid om af te wijken van voorschriften van ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg ouder dan tien jaar. Daar blijft het plan bestaan en moet de afwijking gevraagd worden; hier vervalt de verkaveling vanzelf.

3. Twee gekende ventielen, overgeheveld naar het nieuwe stelsel

Wie de huidige regeling kent, herkent de twee correctiemechanismen. De gemeenteraad kan vandaag al gemotiveerd beslissen dat oude verkavelingsvoorschriften als weigeringsgrond behouden blijven, en het vergunningverlenende bestuur kan gemotiveerd oordelen dat ze de criteria van een goede ruimtelijke ordening blijven weergeven. Beide keren terug in het voorontwerp, maar hun inzet wordt groter.

Het gemeentelijk behoudsbesluit houdt voortaan niet enkel een weigeringsgrond in stand, maar het volledige reglementaire bestaan van de verkaveling, bijstellingsplicht inbegrepen. Voor percelen in gemeenten die zulke besluiten nemen, verandert er dus weinig ten goede. Volg daarom per gemeente op of en waar dat gebeurt. De doorwerking via de goede ruimtelijke ordening blijft dan weer wat ze is: geen automatische binding, wel een gemotiveerde afweging, en dus een aanknopingspunt voor discussie en beroep.

4. De klok start pas bij de inwerkingtreding

Voor verkavelingen die bij de inwerkingtreding definitief, uitvoerbaar en niet vervallen zijn, begint de termijn van vijftien jaar pas te lopen vanaf die inwerkingtreding, niet vanaf de oorspronkelijke vergunning. Het overgangsrecht bepaalt bovendien uitdrukkelijk dat het huidige regime intussen blijft gelden. Wie vandaag in een verkaveling uit 1985 zit, verliest dus niets, maar wint voorlopig ook niets: het volledige verval laat voor bestaande verkavelingen nog vijftien jaar na de inwerkingtreding op zich wachten. Voor die dossiers blijft de snelste route wat ze vandaag is, namelijk de afwijking vragen. Hoe dat werkt, lees je in onze eerdere blog over strijdigheid met de voorschriften.

5. Wat betekent dit in de praktijk?

Verkoop je een projectgrond of restperceel? Weeg dan af of een verkavelingsaanvraag vandaag nog zinvol is, dan wel of je de transactie beter structureert in functie van het komende regime, bijvoorbeeld door eerst de stedenbouwkundige vergunning op de af te splitsen kavel te verwerven. Zit je in een oude verkaveling, wacht dan niet op het verval van de voorschriften maar bekijk de afwijkingsroute: die blijft de eerstkomende jaren de snelste weg. En loopt je verkavelingsprocedure stroef, dan loont het te weten wat het nieuwe regime voor datzelfde perceel mogelijk maakt, voor je bijkomende kosten maakt.

Conclusie: anticiperen loont, wachten zelden

Dit is een voorontwerp. Het gaat nu voor advies naar de strategische adviesraden en de verenigingen van gemeenten en provincies, waarna een tweede principiële goedkeuring, het advies van de Raad van State en de behandeling in het Vlaams Parlement volgen. De tekst kan dus nog wijzigen en de inwerkingtreding ligt niet vast. Maar wie vandaag een grond wil verkopen of ontwikkelen, houdt er beter nu al rekening mee: de juiste structuur van je transactie hangt af van welk regime erop van toepassing zal zijn.

Zit je met een vraag over een verkaveling, een grondtransactie of een vergunningstraject? Neem contact op met Jurisens.be voor deskundig advies.