Sinds 1 maart 2026 geldt in Vlaanderen een nieuw vergunningsregime. De Vlaamse Regering keurde op 6 februari 2026 drie besluiten definitief goed: een gewijzigd Vrijstellingenbesluit, een herijkt Meldingsbesluit en een nieuw Besluit Limitatieve Lijst van gemeentelijke vergunningsplichten.

Wie de drie teksten naast elkaar legt, merkt dat de hervorming meer doet dan vereenvoudigen. Sommige handelingen schuiven van vergunning naar vrijstelling. Andere doen de omgekeerde reis. En voor lokale besturen begint een conformiteitsklok te lopen die op 6 februari 2028 afloopt.

Wat eenvoudiger wordt

Voor wie zijn woning wil renoveren, brengt de hervorming reële winst. Binnenverbouwingen vergen voortaan geen vergunning meer, ook niet wanneer er stabiliteitswerken bij komen kijken. Tot 1 maart 2026 lag die grens nog wel: zodra een draagmuur werd geraakt, ging het dossier naar een vergunning. Die voorwaarde valt nu weg.

Hetzelfde geldt voor werken aan gevels en daken die het bouwvolume niet wijzigen en de energieprestatie niet verslechteren. De vrijstelling geldt nu aan alle gevels, ook de voorgevel. Dat is een gevoelige verbreding tegenover het oude regime, dat enkel zij- en achtergevels en daken viseerde.

De isolatievrijstelling tot 26 centimeter bestond al, maar wordt opener. Voortaan komen ook gebouwen op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed in aanmerking, mits ze niet beschermd zijn en mits de overige voorwaarden vervuld zijn.

Warmtepompen, airco’s, zonnepanelen en zonneboilers vallen ruimer onder de vrijstelling. Voor warmtepompen en airco’s geldt de uitzondering nu ook aan de voorgevel en op een plat dak. Voor stekkerzonnepanelen is geen vergunning meer nodig.

Een eerder kleine, maar betekenisvolle wijziging: voor schuilhokken voor weidedieren stijgt de toegelaten oppervlakte van veertig naar tachtig vierkante meter. De motivering ligt bij de dierenwelzijnsregelgeving.

De aanbouwveranda

Niet alles wat verschuift, is winst. Het bekendste voorbeeld is de aanbouwveranda. Tot 1 maart 2026 volstond een melding. Sindsdien valt het bijgebouw dat aan een hoofdgebouw is aangebouwd terug onder de volle vergunningsplicht. Architect, dossier, eventueel openbaar onderzoek, doorlooptijd: alles wat een melding net moest vermijden.

Wie zijn aanvraag in januari nog op de oude leest voorbereidde, kan in maart bij het loket de deur tegen krijgen. De werf staat stil; de ergernis volgt vanzelf.

Kwetsbaar gebied: opgelet

Dat de meldingsplicht verdampt, is overigens een feit. Het Meldingsbesluit kent na de hervorming nog slechts twee handelingen: tijdelijke opvang van asielzoekers in woningen, en tijdelijke collectieve opvang in verplaatsbare units. De meldingsprocedure is, met andere woorden, voorbehouden aan handelingen met een tijdelijk karakter.

Wie in ruimtelijk kwetsbaar gebied wil bouwen, mag zich evenwel niet rijk rekenen. Artikel 1.4 van het Vrijstellingenbesluit sluit de meeste vrijstellingen in die gebieden uit. Het gevolg is niet dat een melding volstaat, maar dat men terugvalt op de gewone vergunningsplicht. De vuistregel “deze handeling is vrijgesteld” houdt geen stand in agrarisch, bosgebied of natuurgebied. Een gebiedsspecifieke check blijft de norm.

De gemeente, ingesnoerd

De verst reikende wijziging zit niet in de vrijstellingen, maar in wat de gemeente nog mag. Een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kan voortaan alleen een vergunningsplicht invoeren voor handelingen die op de limitatieve, gesloten lijst van de Vlaamse Regering staan.

Die lijst is kort. In de eerste plaats het vellen van bomen, met fijne criteria: dikke bomen met een stamomtrek van meer dan één meter op minder dan vijftien meter van een woning of gebouw, dunne bomen met een omtrek tussen vijftig centimeter en één meter op meer dan vijftien meter, en dunne bomen op minder dan vijftien meter. Andere drempelwaarden mag de gemeente niet hanteren.

Daarnaast het vellen of rooien van houtige beplantingen met erfgoedwaarde, en handelingen aan beschermd onroerend erfgoed of aan onroerend erfgoed met architectonische, stedenbouwkundige, esthetische, culturele, historische of wetenschappelijke waarde.

Een verordening kan een vergunningsplicht niet langer vervangen door een meldingsplicht of vrijstelling. Voor de categorie waardevol erfgoed geldt bovendien dat de verordening het betrokken gebied uitdrukkelijk moet afbakenen — per gebied, per straatwand of per kadastraal perceel. Gemeentewijde toepassing is uitgesloten.

De klok tot 6 februari 2028

Gemeentelijke en provinciale verordeningen die buiten de limitatieve lijst gaan, moeten aangepast zijn voor 6 februari 2028. Wat tegen die datum niet hersteld is, wordt van rechtswege opgeheven. Twee jaar lijkt veel. Wie de Vlaamse besluitvormingsritmes kent — adviestermijnen, openbaar onderzoek, gemeenteraad — weet beter.

Tussen vandaag en die datum zijn de bestaande verordeningen niet ineens dode letter. Maar de gewijzigde Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, via het Verzameldecreet Omgeving 2024, staat reeds in de weg van verordeningsbepalingen die buiten de limitatieve lijst vallen. Een beslissing die op zo’n bepaling steunt, riskeert bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen te sneuvelen op grond van de exceptie van onwettigheid (artikel 159 van de Grondwet). De automatische opheffing in 2028 vervangt die toetsing niet; ze maakt ze enkel nadien overbodig.

Voor beschermd erfgoed verschuift bovendien de toelating die vandaag bij Onroerend Erfgoed of bij de erfgoedgemeente ligt, naar de omgevingsvergunning. Dat raakt zowel de bouwheer als de gemeentelijke vergunningsbeoordeling.

Wat lokale besturen nu best doen

Drie stappen dringen zich op. Eerst een grondige inventaris van de eigen verordeningen, met identificatie van wat buiten de limitatieve lijst valt. Vervolgens een politiek-juridische afweging of die bepalingen kunnen verdwijnen, dan wel langs een andere weg — bijvoorbeeld via een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan — moeten worden hertaald. Ten slotte het tijdig opstarten van de herzieningsprocedure, met respect voor adviestermijnen en openbaar onderzoek.

Wie deze klok onderschat, dreigt op 7 februari 2028 wakker te worden met een verordening die op essentiële punten van rechtswege is uitgehold.

Jurisens helpt

Bent u bouwheer en wenst u zekerheid over het procedurele spoor van uw project? Bent u lokaal bestuur en moet uw verordening de conformiteitstest van 6 februari 2028 doorstaan? Werd uw dossier sinds 1 maart 2026 anders gekwalificeerd dan u verwachtte?

Bij Jurisens analyseren we uw concrete situatie. We toetsen of uw project vandaag onder vrijstelling, melding of vergunning valt, brengen de gevolgen van de verschoven kwalificaties in kaart, en begeleiden lokale besturen bij de herziening van hun verordeningen. Neem contact op voor een analyse op maat.

Op 1 april 2026 treedt het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving van 14 juli 2023 in werking. Dit decreet hertekent het volledige handhavingslandschap voor ruimtelijke ordening, milieu, erfgoed en talloze andere Vlaamse beleidsdomeinen. Voor eigenaars, bouwheren, ondernemers en iedereen die te maken krijgt met Vlaamse regelgeving brengt dit ingrijpende wijzigingen mee. Wij zetten de voornaamste nieuwigheden op een rij.

 1. Waarom een nieuw kaderdecreet?

Het Vlaamse handhavingsrecht was jarenlang versnipperd over tal van sectorale regelgevingen: de VCRO voor stedenbouw, het DABM voor milieu, het Onroerend Erfgoeddecreet, en zo meer. Elk domein had zijn eigen bevoegde ambtenaren, procedures en sancties, wat leidde tot rechtsonzekerheid en inconsistente handhaving.

Het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving (KVH) van 14 juli 2023 schept één overkoepelend kader voor alle Vlaamse beleidsdomeinen. Het harmoniseert de bevoegdheden van toezichthouders, de procedures voor bestuurlijke sancties en herstel, en de regels inzake verjaring en rechtsbescherming. De inwerkingtreding op 1 april 2026 — via het eerste implementatiedecreet van april 2024 — is geen grap: het is een fundamentele hervorming van het Vlaamse omgevingslandschap.

 2. Drie nieuwe actoren: toezichthouder, beboetingsinstantie en herstelinstantie

 Het nieuwe decreet vervangt de huidige lappendeken van functietitels door drie heldere rollen. De toezichthouder staat in voor controle en opsporing: hij kan plaatsen betreden, documenten opvragen, vaststellingen doen en een proces-verbaal of verslag van vaststelling opmaken. De beboetingsinstantie is belast met de bestuurlijke vervolging en het opleggen van financiële sancties. De herstelinstantie is bevoegd om publieke herstelmaatregelen op te leggen, via bestuursdwang of een bestuurlijk herstelbevel. Bestaande functionarissen worden via een automatische ‘mapping’ omgezet naar de nieuwe rollen: verbalisanten worden toezichthouder, stedenbouwkundig inspecteurs worden herstelinstantie, en Vlaanderen behoudt de bevoegdheid om geldboetes op te leggen.

3. Drie soorten schendingen: misdrijf, inbreuk en normschending

 Het decreet introduceert een verfijnd drieluik. Een misdrijf is een gedraging die strafrechtelijk vervolgbaar is en leidt tot een proces-verbaal. Een bestuurlijke inbreuk is een overtreding die uitsluitend met een bestuurlijke geldboete wordt gesanctioneerd. Nieuw is de normschending: een gedraging die noch als misdrijf noch als inbreuk gekwalificeerd is, maar die toch aanleiding kan geven tot publieke herstelmaatregelen. Dit nieuwe begrip verruimt de mogelijkheden van de overheid om op te treden, ook wanneer geen formele strafbepaling van toepassing is. Tegelijk wordt het ‘una via’-beginsel versterkt: strafrechtelijke en bestuurlijke vervolging voor dezelfde feiten zijn niet langer cumuleerbaar. Reageert het Openbaar Ministerie niet binnen drie maanden na ontvangst van het proces-verbaal, dan wordt dit gelijkgesteld met een sepot en kan de beboetingsinstantie zelfstandig optreden.

4. Beveiligingsmaatregelen: het nieuwe stakingsbevel

 Het klassieke stakingsbevel verdwijnt en wordt vervangen door een breder instrument: de beveiligingsmaatregel. Dit is een onmiddellijk uitvoerbare maatregel die zowel door de toezichthouder als door de herstelinstantie kan worden opgelegd. De beveiligingsmaatregel omvat niet enkel het stopzetten van werken, maar ook toegangsverboden, gebruiksbeperkingen, gedeeltelijke sluiting van inrichtingen en het in bewaring nemen of vernietigen van zaken. Nieuw is ook de mogelijkheid tot modulering: in plaats van een volledige staking kunnen voortaan gefaseerde of gedeeltelijke maatregelen worden opgelegd, mits proportionaliteitstoets.

5. Herstel en publieke schade: een verruimd kader

 Het decreet introduceert het begrip ‘publieke schade’, dat bestaat uit de onregelmatigheden die een misdrijf, inbreuk of normschending vormen, samen met de publieke verliezen — een reële krenking van het algemeen belang. Herstel strekt ertoe de referentietoestand te herstellen, dit is de toestand vóór de overtreding. De bestaande herstelvolgorde in de VCRO (meerwaardevergoeding, aanpassingswerken of herstel in oorspronkelijke toestand) blijft als sectorale lex specialis behouden. Nieuw is de herstelschikking: een minnelijke overeenkomst waarbij vrijwillig herstel wordt afgesproken, met een korting van 50% bij herstel bij financiëel equivalent. De nieuw opgerichte Vlaamse Herstelraad vervangt de Hoge Raad voor de Handhavingsuitvoering en verleent een verplicht voorafgaand advies. Belangrijk caveat: verjaring of het uitvoeren van een herstelmaatregel leidt nog steeds niet tot een vergunde status.

 6. Wat betekent dit voor u?

Het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving is een ambitieuze hervorming met verregaande gevolgen. Voor eigenaars en bouwheren brengt het nieuwe en ruimere bevoegdheden van toezichthouders mee, strengere sanctiemechanismen en een verfijnd herstelkader. Voor ondernemers actief in sectoren die vallen onder Vlaamse regelgeving — van milieu tot erfgoed — is een grondige analyse van de nieuwe spelregels aangewezen.

De inwerkingtreding op 1 april 2026 nadert snel. Wie een handhavingsdossier lopende heeft of voorziet te maken te krijgen met een bestuurlijke sanctie of herstelvordering, doet er goed aan tijdig juridisch advies in te winnen. Jurisens Advocaten volgt deze ontwikkelingen op de voet en staat u graag bij.

Speciaal voor gemeentebesturen biedt Jurisens advocaten een direct beschikbare opleiding aan. Interesse? Contacteer me gerust.

Auteur:

 Mr. Jens Joossens

Jurisens Advocaten

Vanaf 1 maart 2026 vereenvoudigt de Vlaamse overheid de bouwregels ingrijpend door de klassieke meldingsplicht grotendeels af te schaffen en meer vrijheid te geven voor interne renovaties en gevelwerken. Burgers en professionals krijgen aanzienlijk meer ruimte voor klimaatvriendelijke ingrepen zoals wadi’s en grotere schuilhokken voor een verbeterd dierenwelzijn. Deze herziening vermindert de administratieve lasten aanzienlijk, terwijl de focus op een kwalitatieve leefomgeving en slim waterbeheer gewaarborgd blijft.

1. De ‘melding’ verdwijnt: Interne stabiliteitswerken voortaan volledig vrijgesteld

De belangrijkste administratieve vernieuwing is de heroriëntatie van het instrument ‘melding’, dat zijn meerwaarde grotendeels had verloren door de zware dossiervereisten. Voortaan worden alle binnenverbouwingen volledig vrijgesteld van vergunning, zelfs als er stabiliteitswerken aan te pas komen. Deze verschuiving betekent dat u voor structurele wijzigingen binnenshuis geen voorafgaande toestemming of aktename meer nodig heeft, mits de functie van het gebouw en het aantal woongelegenheden gelijk blijven.

2. Voorgevels volledig vrijgesteld voor renovatie en energetische isolatie

Waar voorheen enkel zij- en achtergevels van bepaalde vrijstellingen genoten, wordt de voorgevel vanaf 1 maart 2026 volledig gelijkgeschakeld in de regelgeving. Handelingen aan alle gevels zonder volumewijziging zijn nu vrijgesteld, wat essentieel is voor de versnelling van de Vlaamse renovatiestrategie. Specifiek voor isolatieprojecten is bepaald dat het aanbrengen van buitenisolatie tot 26 centimeter vrijgesteld is, waarbij nu expliciet vaststaat dat de volledige gebruikelijke afwerking (zoals crepi of steenstrips) hierin is begrepen.

3. Innovatie in de tuin: De wadi krijgt een officieel vergunningsvrij statuut

Om de strijd tegen droogte en wateroverlast te ondersteunen, introduceert het besluit een nieuwe vrijstelling voor de aanleg van bovengrondse infiltratievoorzieningen, zoals wadi’s. Deze voorzieningen laten hemelwater op natuurlijke wijze in de bodem infiltreren en zijn voortaan vrijgesteld van vergunning. De voorwaarden zijn strikt maar logisch: de diepte van de reliëfwijziging moet op elk punt kleiner zijn dan 70 centimeter om te voorkomen dat zwemvijvers zich als wadi zouden voordoen.

4. Dierenwelzijn centraal: Grotere schuilhokken tot 80 m² voor iedereen

Zowel voor professionele landbouwers als particuliere eigenaars van weidedieren wordt de vrijstelling voor schuilhokken fors uitgebreid. De maximale oppervlakte per groep percelen wordt verdubbeld van 40 m² naar 80 m², met een maximale hoogte van drie meter. Om verrommeling van het landschap tegen te gaan, is hieraan de voorwaarde gekoppeld dat het hok verwijderd moet worden als er gedurende vijf opeenvolgende jaren geen weidedieren meer worden gehouden.

5. Noodzakelijke verduidelijking: Balans tussen vrijheid en bescherming

Naast deze versoepelingen brengt het besluit ook strengere regels waar dat nodig is om de goede ruimtelijke ordening te bewaken. Zo is de vrijstelling voor het ophogen van terreinen beperkt tot een totaal van slechts 5 m³ (voorheen 30 m³) om wateroverlast bij naburige percelen te voorkomen. Tevens blijven de vrijstellingen voor gevelwerken en isolatie buiten toepassing voor beschermd erfgoed of gebouwen in UNESCO-werelderfgoedzones, waardoor onze historische kernen gevrijwaard blijven van ondoordachte ingrepen.

6. Opgepast: Vrijheid is geen absolute blijheid

Dit overzicht biedt een algemene analyse van het nieuwe Vrijstellingenbesluit. Een stedenbouwkundige vrijstelling betekent echter niet dat handelingen onvoorwaardelijk mogen worden uitgevoerd, want diverse beperkingen blijven essentieel.

Zo moet voor elke vrijstelling strikt worden voldaan aan de specifieke toepassingsvoorwaarden in het besluit, waaronder maximale oppervlaktes, hoogtes en volumes.

Daarnaast gelden vrijstellingen voor onder meer gevelisolatie, gevelwijzigingen en zonnepanelen uitdrukkelijk niet voor gebouwen die zijn opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of zich bevinden in UNESCO-werelderfgoedzones. Ook in vastgestelde archeologische zones vervalt de vrijstelling voor diverse handelingen, zoals drainage, wateropslag of pocketvergisters. Verder kunnen algemene Vlaamse vrijstellingen worden beperkt door strengere lokale voorschriften, aangezien een RUP, BPA, verkavelingsvergunning of gemeentelijke bouwverordening altijd voorrang heeft op de algemene regels.

Tot slot blijven in ruimtelijk kwetsbare gebieden of het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) specifieke beperkingen van kracht. Het blijft de verantwoordelijkheid van de bouwheer om vóór de start van de werken de exacte voorschriften op perceelniveau te verifiëren bij de bevoegde gemeentelijke dienst omgeving.

Dit neemt echter niet weg dat deze wijzigingen een verbetering zijn en dienen te worden toegejuicht.

Auteur:

Mr. Jens Joossens

Jurisens Advocaten

Wie eigenaar is van een leegstaande hoeve of een verlaten bedrijfsgebouw in het Vlaamse buitengebied, bevindt zich vandaag in een juridisch vacuüm. Het Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen uit 2003 was oorspronkelijk bedoeld om leegstand tegen te gaan door waardevol patrimonium een tweede leven te geven (wonen, kantoor, opslag). Een analyse van de recente bestuurspraktijk toont echter een zorgwekkende trend: door een steeds striktere interpretatie van de regels dreigt het beleid de oorspronkelijke doelstelling van het decreet te ondergraven. Het resultaat? Een de facto bouwstop voor herbestemmingen, met leegstand als onvermijdelijk gevolg.

De theorie is helder: om verloedering en krotvorming te vermijden, laat de wetgever toe dat gebouwen die hun oorspronkelijke functie verloren hebben, een nieuwe invulling krijgen. In de praktijk blijkt de weg naar een vergunning echter bezaaid met obstakels die niet zozeer voortkomen uit de wetteksten zelf, maar uit een beleidsmatige verstrenging.

De paradox van de bouwfysische geschiktheid

Een eerste struikelblok is de voorwaarde dat een gebouw ‘bouwfysisch geschikt’ moet zijn. De regelgeving stelt dat er geen ingrijpende werken nodig mogen zijn om de nieuwe functie te realiseren. Dit criterium botst in de huidige realiteit frontaal met de strenge energienormen.

Wie een oude schuur wil transformeren naar een woning of kantoor, is wettelijk verplicht te voldoen aan de EPB-eisen. Dit vereist isolatie, nieuwe vloerplaten en interne aanpassingen. De administratieve logica draait de redenering echter vaak om: de noodzaak van deze energetische ingrepen wordt aangegrepen als bewijs dat het gebouw in zijn huidige staat niet geschikt is. Eigenaars komen zo in een catch-22 terecht: wie duurzaam wil renoveren volgens de normen van vandaag, diskwalificeert zichzelf juridisch voor de functiewijziging.

De meetlat langs de ‘gebouwengroep’

Ook de ruimtelijke voorwaarden worden steeds restrictiever uitgelegd. Om in aanmerking te komen voor een woonfunctie, moet een pand deel uitmaken van een ‘gebouwengroep’. De richtlijn hierbij is een maximale tussenafstand van 50 meter. Waar dit vroeger als een indicatief richtsnoer gold, wordt dit criterium nu vaak strikt mathematisch gehanteerd.

Recente rechtspraak toont aan dat zelfs technische elementen die ruimtelijke samenhang creëren (zoals een elektriciteitscabine tussen twee panden) soms niet meer meetellen om de afstand te overbruggen. Hierdoor vallen gebouwen die visueel en landschappelijk één geheel vormen, juridisch plots buiten de boot. De fysieke realiteit blijft ongewijzigd, maar de interpretatie zorgt voor een njet.

Impact op landbouw als absoluut veto

Daarnaast weegt de impact op de landbouw steeds zwaarder door. De recente decretale verankering dat een functiewijziging de bedrijfsvoering van omliggende landbouwbedrijven niet in het gedrang mag brengen, fungeert in de praktijk vaak als een absoluut veto. Zelfs de hypothetische hinder voor toekomstige landbouwactiviteiten wordt ingeroepen om herbestemmingen te blokkeren, ook op locaties waar de agrarische activiteit feitelijk afneemt.

Opvallend is de actieve rol van de gewestelijke administratie hierin. Wanneer lokale besturen (gemeenten of provincies) een pragmatische vergunning afleveren om verloedering in hun streek tegen te gaan, wordt hiertegen frequent en systematisch beroep aangetekend door de leidend ambtenaar van het Vlaamse niveau.

Conclusie: Een keuze voor leegstand?

De optelsom van deze factoren leidt tot een feitelijke uitholling van de regelgeving. Kleine landbouwsites, die economisch niet meer rendabel zijn voor moderne landbouw maar nu ook uitgesloten worden van herbestemming, zitten gevangen in een ‘lock-in’. De enige juridisch sluitende uitkomst is vaak leegstand, wat onvermijdelijk leidt tot verval. Zodra een pand ‘verkrot’ is, vervalt het recht op functiewijziging definitief. Het huidige beleid werkt hiermee, wellicht onbedoeld, de teloorgang van historisch plattelandspatrimonium in de hand.

Oproep tot pragmatisme en rechtszekerheid

Om deze impasse te doorbreken, is actie nodig op twee sporen:

• Toepassing binnen het huidig kader: Wij roepen vergunningverlenende overheden op om de discretionaire bevoegdheid die de wet biedt, te gebruiken om duurzame oplossingen te faciliteren. De geest van de wet – valorisatie van bestaand patrimonium – mag niet verloren gaan in een strijd om vierkante meters.

• Aanpassing van de regelgeving: Er is nood aan een geactualiseerd kader dat de realiteit van energetische renovatie en de noden van het platteland erkent, zonder de open ruimte te hypothekeren.

Jurisens biedt juridische onderbouwing

Wordt u geconfronteerd met een weigering of een negatief advies voor een zonevreemde functiewijziging? De complexiteit van deze dossiers vraagt om een gespecialiseerde aanpak.

Bij Jurisens analyseren we uw dossier niet enkel op basis van de gangbare administratieve praktijk, maar toetsen we het aan de fundamentele rechtsbeginselen en de rechtspraak. Wij helpen u om binnen de strikte krijtlijnen toch de mogelijkheden voor uw eigendom te benutten en bieden weerwerk tegen onterechte interpretaties van de regelgeving.

Heeft u vragen over uw specifiek dossier? Neem contact op voor een analyse op maat.

De omgevingsvergunning is sinds 2018 het centrale instrument geworden voor bouwen, milieu en verkavelingen. Hoewel het systeem intussen vertrouwd lijkt, blijven er in de praktijk hardnekkige misverstanden bestaan die aanleiding geven tot vergunningsweigeringen, beroepen of zelfs handhavingsprocedures. Hieronder bespreken wij vijf van de meest voorkomende misverstanden en plaatsen we ze in hun juridisch kader.

1. Voor kleine constructies is nooit een vergunning nodig

Een veel gehoorde stelling is dat kleine gebouwen zoals tuinhuizen, carports of beperkte verhardingen automatisch zijn vrijgesteld van vergunning. Dat klopt niet. Artikel 4.2.1 van de VCRO vertrekt van het basisprincipe dat alle stedenbouwkundige handelingen vergunningsplichtig zijn, tenzij een expliciete vrijstelling of melding is voorzien. Het zogenaamde Vrijstellingenbesluit bevat inderdaad een aantal uitzonderingen, maar die zijn strikt afgebakend en afhankelijk van de ligging, de oppervlakte en de hoogte. Zo kan een tuinhuis van 25 m² in een tuinzone vrijgesteld zijn, terwijl eenzelfde constructie in agrarisch gebied of in overstromingsgevoelig gebied wél een vergunning vereist.

Hetzelfde geldt voor verhardingen: een oprit tot 50 m² kan in bepaalde omstandigheden vergunningsvrij zijn, maar bijkomende verharding of ligging in een ruimtelijk kwetsbaar gebied maakt de handeling alsnog vergunningsplichtig. Klein betekent dus niet automatisch vrijgesteld.

2. Een regularisatie is maar een formaliteit

Een tweede hardnekkig misverstand betreft de regularisatie. Vaak wordt gedacht dat een regularisatievergunning een eenvoudige manier is om achteraf een vergunning in orde te brengen. Artikel 4.2.14 VCRO maakt echter duidelijk dat een regularisatie wordt beoordeeld alsof het om een gewone aanvraag gaat. Dat betekent dat een strijdigheid met het gewestplan, een RUP, een BPA of een stedenbouwkundige verordening niet zomaar kan worden rechtgezet. Bovendien kan de overheid parallel een handhavingsprocedure opstarten.

Zo kan de eigenaar die zonder vergunning een poolhouse van 70 m² bouwt, niet rekenen op een regularisatie als het geldende RUP slechts bijgebouwen tot 40 m² toelaat. De vergunning zal dan geweigerd worden, terwijl tegelijk een herstelvordering kan worden ingesteld. Regularisatie is dus geenszins een formaliteit, maar vaak een risicovol pad.

3. Een functiewijziging is hetzelfde als een bestemmingswijziging

De begrippen functiewijziging en bestemmingswijziging worden vaak door elkaar gebruikt, maar hebben een volledig verschillende juridische betekenis. Een bestemmingswijziging gebeurt enkel via een ruimtelijk uitvoeringsplan of, in oudere gevallen, een BPA of APA. Het gaat daarbij om een planologische beslissing van de overheid die de bestemming van een hele zone aanpast, bijvoorbeeld van landbouwgebied naar woongebied. Dit vindt zijn basis in de artikelen 2.2.16 en 2.2.18 VCRO.

Een functiewijziging daarentegen is een individuele vergunningsbeslissing die betrekking heeft op het gebruik van een concreet gebouw binnen een bestaande bestemming. Een woning kan bijvoorbeeld omgevormd worden tot een dokterspraktijk in woongebied. Dit kan mits een omgevingsvergunning en toepassing van de afwijkingsmogelijkheid voorzien in artikel 4.4.23 VCRO (zonevreemde functiewijziging).

Het is dus de overheid die via plannen bestemmingen wijzigt, terwijl particulieren functiewijzigingen kunnen aanvragen. Wie de begrippen door elkaar haalt, creëert nodeloos verwarring.

4. Gemeentelijke verordeningen zijn minder belangrijk dan de VCRO

Soms leeft het idee dat gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen slechts ondergeschikte regelgeving zijn en dat het volstaat om te voldoen aan de gewestelijke voorschriften. Artikel 4.3.1 VCRO maakt echter duidelijk dat gemeentelijke verordeningen volwaardige toetsingsgronden zijn naast gewestplannen, RUP’s of BPA’s. Gemeenten kunnen via hun verordeningen regels opleggen over onder meer parkeren, verharding en architecturale voorschriften.

Wanneer een aanvraag in strijd is met een gemeentelijke parkeernorm, kan de vergunning dus geweigerd worden, zelfs wanneer het project volledig conform is met het gewestplan en de stedenbouwkundige voorschriften van een RUP. De Raad voor Vergunningsbetwistingen heeft in meerdere arresten bevestigd dat gemeenten hier terecht op steunen. Gemeentelijke verordeningen zijn dus bindend en kunnen niet genegeerd worden.

5. Eenmalig gebruik of tijdelijk bouwen valt buiten de vergunning

Tot slot wordt vaak gedacht dat tijdelijke constructies of occasioneel gebruik niet onder de vergunningplicht vallen. Ook dit is een misvatting. Tijdelijke werken zijn in principe eveneens vergunningsplichtig, tenzij een specifieke vrijstelling geldt. Artikel 4.2.15 VCRO voorziet de mogelijkheid om tijdelijke vergunningen af te leveren, doorgaans voor een termijn van maximaal vijf jaar. Zonder vergunning kan de overheid optreden met een stakingsbevel of een herstelmaatregel. Zo kan een pop-upwinkel in een garagebox of een container die maandenlang op een terrein staat, niet zomaar zonder vergunning geplaatst worden. Ook een evenemententent kan vergunningsplichtig zijn zodra de plaatsingsduur of de ligging dit vereist. Tijdelijk is dus niet hetzelfde als vrijgesteld.

Slotbeschouwing

De omgevingsvergunning blijft een complex kluwen van regels, plannen en afwijkingen. Misverstanden leiden in de praktijk vaak tot onnodige procedures, herstelmaatregelen en kosten. Gemeenten doen er goed aan hun beslissingen zorgvuldig te motiveren en aanvragers tijdig te wijzen op de juiste toetsingsgronden.

Ondernemers en burgers vermijden problemen door vooraf duidelijk te laten nagaan of hun project onder de vergunningplicht valt en of vrijstellingen of meldingsplichten van toepassing zijn.

Jurisens Advocaten staat klaar om zowel particulieren, ondernemers als lokale besturen te begeleiden in alle aspecten van de ruimtelijke ordening, van vergunningsaanvraag tot beroep en handhaving.

Voor vragen of advies, contacteer ons via www.jurisens.be of info@jurisens.be.

Planschade: één jaar na de hervorming

Op 15 april 2024 trad de nieuwe regeling inzake planschade uit het Instrumentendecreet in werking. Precies een jaar later is het moment aangebroken voor een eerste juridische evaluatie. De hervorming beoogde transparantie, uniformiteit en afstemming, maar roept in de praktijk fundamentele vragen op. Wie als eigenaar of gebruiker geconfronteerd wordt met een waardeverlies door bestemmingswijziging, moet vandaag navigeren in een complex en streng geregeld compensatiestelsel – waarin de overheid opmerkelijk vaak zowel initiatiefnemer, beoordelaar als betaler is.

Een fundamentele systeemwijziging

Planschade blijft in essentie een vergoeding voor het waardeverlies van gronden die bebouwbaar waren vóór, en dat na, de inwerkingtreding van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) niet langer zijn. Nieuw is dat deze vergoeding nu gekaderd wordt als een “compenserende vergoeding” binnen een breder decretair systeem. Dat klinkt technisch – en dat is het ook.

De overheid bepaalt als initiatiefnemer van het RUP wanneer en hoe de gebruiksbeperking geldt. Vervolgens beoordeelt diezelfde overheid als eerste instantie de aanvraag tot vergoeding, op basis van een schaderapport van de landcommissie. Tegen de ontwerpbeslissing van de overheid kan bezwaar worden ingediend, opnieuw bij… diezelfde overheid. Het is dan ook terecht de vraag of dit systeem de perceptie van objectieve geschillenbeslechting voldoende waarborgt.

Pas in een latere fase kan de burgerlijke rechter tussenkomen. Maar dan moet het volledige administratieve traject zijn doorlopen én moet de aanvraag correct, tijdig en volledig zijn gebeurd. Een fout in dit proces leidt tot het definitief verlies van het recht op vergoeding.

Waardebepaling: een nieuw kader, met vaste criteria

De nieuwe regeling verlaat de oude indexeringslogica en werkt voortaan met een directe vergelijking tussen de venale waarde vóór en na de inwerkingtreding van het RUP. De landcommissie stelt deze waarden vast aan de hand van een reeks objectieve criteria, zoals opgesomd in artikel 14 van het Instrumentendecreet en uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 22 maart 2024.

Onder meer volgende elementen worden in rekening gebracht:

• Ligging van het perceel, met bijzondere aandacht voor de afstand tot uitgeruste wegen, rooilijnen en de ontwikkelingscontext;
• Planologische bestemming, waaronder het al dan niet gelegen zijn in een woonreservegebied of signaalgebied;
• Bebouwbaarheid en stedenbouwkundige inpasbaarheid, waaronder de technische geschiktheid tot bebouwen;
• Oppervlakte, cultuurwaarde, bestaande constructies en erfdienstbaarheden;
• Verwervingswaarde en tijdstip van verwerving (voor de bepaling van latere meerwaarden);
• Watertoets en eventuele beperkingen uit hoofde van overstromingsgevoeligheid;
• De gebruiksbeperking zelf, in aard en intensiteit.

Opvallend is dat de lijst tegelijk gedetailleerd én normatief is: wie een vergoeding aanvraagt, moet zijn dossier kunnen onderbouwen in functie van deze criteria. Tegelijk roept dit vragen op over de praktische bewijsvoering. De sterke nadruk op de oorspronkelijke verwervingswaarde als referentiepunt, botst soms met de realiteit van eigendommen die al generaties in familiebezit zijn, of waarvan de marktwaarde structureel is gestegen. In die zin neemt de overheid met de ene hand wat ze met de andere hand slechts ten dele in rekening brengt.

Termijnen en valkuilen: procederen vereist voorbereiding

Het recht op vergoeding ontstaat pas bij een zogenaamd “startfeit”, zoals een definitieve bouwweigering of een overdracht onder bezwarende titel. Vanaf dat moment begint een strikte vervaltermijn van twee jaar, die enkel in specifieke gevallen verlengd kan worden. Tegelijk worden eigenaars verplicht om een aangetekende verklaring neer te leggen over andere eigendommen of aandelen in vastgoedvennootschappen – op straffe van definitief verlies van hun rechten.

De ervaring leert dat net deze formele verplichtingen vaak onderschat worden. De correctheid van de indiening, de volledigheid van het dossier en het tijdig reageren op ontwerpbeslissingen zijn cruciaal. De burger moet met andere woorden zijn volledige juridische en administratieve huiswerk maken, terwijl de overheid al het initiatief en de toetsingsmacht in handen houdt.

Besluit

Na één jaar praktijkervaring met de nieuwe planschaderegeling blijkt dat deze niet louter een technische hervorming is, maar een fundamentele verschuiving in de verhouding tussen overheid en burger. De drempels zijn hoger, de vereisten strenger en het risico op procedurele uitsluiting reëel. Wie terecht compensatie zoekt voor waardeverlies, moet zich bewust zijn van het complexe juridische kader én de belangenafweging die daarin speelt.

Jurisens staat eigenaars, projectontwikkelaars en investeerders bij in deze trajecten – van juridische analyse over administratieve indiening tot eventuele betwisting voor de rechtbank. Een fout of vertraging kan fataal zijn. Professionele begeleiding is dan ook geen overbodige luxe, maar een noodzakelijke waarborg voor wie zijn rechten wil vrijwaren.

Voor vragen of advies, contacteer ons via www.jurisens.be of info@jurisens.be.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) biedt tal van mogelijkheden om af te wijken van stedenbouwkundige voorschriften. Maar vergis je niet: afwijkingen zijn geen automatisme. Sinds 20 juli 2024 is het wettelijk verplicht dat een aanvrager een afwijking expliciet aanvraagt én motiveert. Zonder zo’n gemotiveerd verzoek, zal er geen afwijking kunnen vergund worden wat vaak een gemiste kans is.

Anders gezegd: wie ruimte wil creëren binnen het recht, moet die zelf claimen. En dat vergt kennis van zaken.

---

🎯 Wat zijn de afwijkingsmogelijkheden?

De afwijkingsmogelijkheden zijn verspreid over verschillende bepalingen, elk met een eigen toepassingsvoorwaarde. Een overzicht van de in de praktijk meest relevante bepalingen:

1. Beperkte afwijkingen (art. 4.4.1 VCRO)

Bijvoorbeeld op inplanting, dakvorm, materialen of perceelsafmetingen – maar niet op bestemming, bouwlagen of vloerindex. Enkel toegelaten indien de afwijking beperkt is en geen afbreuk doet aan de essentie van het plan.

2. De afwerkingsregel (art. 4.4.3 VCRO)

Voor percelen in woonreservegebied, wanneer wordt gebouwd tegen een bestaande wachtmuur. Enkel van toepassing mits strikte volumebeperking (max. 1.000 m³) én aansluiting op de bestaande bebouwing.

3. Afwijking voor beschermde monumenten (art. 4.4.6 VCRO)

Specifiek voor handelingen aan beschermde goederen of panden binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Indien nodig voor behoud, herstel of functiewijziging, kan afgeweken worden van voorschriften in functie van de erfgoedwaarde.

4. Zonevreemde erfgoedpanden (art. 10 Zonevreemde Functiewijzigingsbesluit)

Ook voor geïnventariseerde zonevreemde gebouwen is een afwijking mogelijk. Een functiewijziging mag toegestaan worden wanneer deze het behoud van het gebouw ondersteunt.

🏛️ Deze regeling geldt dus ook voor niet-beschermde maar wel waardevolle gebouwen uit de inventaris.

Er zijn dus meer mogelijkheden voor beschermde en geïnventariseerde gebouwen dan doorgaans gedacht wordt.

5. Afwijking van oude verkavelingsvoorschriften (art. 4.4.8 VCRO)

Voorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar kunnen buiten toepassing worden verklaard, op voorwaarde dat het aangevraagde niet strijdig is met een goede ruimtelijke ordening.

6. Gemeentelijke BPA’s en RUP’s ouder dan 15 jaar (art. 4.4.8/1 VCRO)

Afwijkingen op oude gemeentelijke plannen zijn mogelijk wanneer de aanvraag niet strijdig is met de algemene uitwerking van het plan. Dit vereist een motiveringsplicht op planniveau, niet louter op perceelsniveau.

7. Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen bevatten vaak zelf afwijkingsmogelijkheden. Voor zover aan de in de verordening opgesomde voorwaarden is voldaan, wordt de aanvraag niet beschouwd als strijdig met het voorschrift. Die afwijking gebeurt dan binnen de contouren van de verordening zelf, zonder toepassing van art. 4.4.1 VCRO.

---

🧠 Strategisch belang: motiveren is de sleutel

De rode draad door alle bepalingen? Afwijkingen zijn toelaatbaar maar nooit automatisch. Enkel wie een afwijking duidelijk aanvraagt én juridisch onderbouwt, kan ze benutten. De overheid hoeft bij gebrek aan gemotiveerde vraag zelfs geen onderzoek te voeren.

Jurisens zorgt voor:

• het opsporen van afwijkingskansen in jouw project;
• een sluitende motivering in je aanvraagdossier;
• ondersteuning bij betwisting of beroep.

Gemeentelijke diensten leveren sterk werk, maar wanneer de druk toeneemt of capaciteit tijdelijk ontbreekt, kan een beetje extra ondersteuning het verschil maken. Inhouse juridische ondersteuning – op frequente basis, afgestemd op de noden van het bestuur – biedt rust, continuïteit en daadkracht.

👇 Lees hoe deze aanpak in de praktijk werkt:

---

Wanneer juridische ondersteuning inhouse werkt: een stille kracht in lokale besturen

Lokale besturen draaien op mensen die elke dag het verschil maken. Juridische diensten, stedenbouwambtenaren en vergunningenbeheerders zetten zich met volle inzet in om dossiers correct en tijdig te behandelen, vaak onder hoge druk. De regelgeving verandert voortdurend, de verwachtingen van burgers nemen toe en de complexiteit van vergunningsdossiers groeit jaar na jaar.

Tegelijk staat de personeelscapaciteit van veel gemeentelijke diensten onder druk. Een tijdelijk afwezige collega of een moeilijk in te vullen vacature kan de hele dienst uit balans brengen. Wanneer er dan ook nog eens dossiers met hoge juridische of politieke gevoeligheid opduiken, wordt het voor lokale teams bijzonder moeilijk om het hoofd boven water te houden.

Snelle inzet zonder aanbestedingsdrempel

Voor opdrachten met een geraamde waarde onder de €30.000 (excl. btw) geldt een versoepeld regime. Daardoor kan snel en flexibel worden ingespeeld op tijdelijke noden binnen de gemeentelijke werking – bijvoorbeeld wanneer een diensthoofd afwezig is of de werkdruk tijdelijk te hoog oploopt. Deze aanpak laat toe om op korte termijn juridische ondersteuning te voorzien, zonder dat daarvoor een uitgebreide aanbestedingsprocedure nodig is. Uiteraard steeds met oog voor transparantie en zorgvuldige motivering.

Een beetje extra ondersteuning kan het verschil maken

In zulke situaties kan inhouse juridische ondersteuning het verschil maken. Geen klassiek extern advies op afstand, maar een jurist die ter plaatse meedraait, meedenkt en structureel ondersteuning biedt aan het bestaande team. De meerwaarde zit in de nabijheid, de kennis van de lokale context en de mogelijkheid om snel en pragmatisch te schakelen.

Binnen Jurisens wordt deze aanpak vandaag al met succes toegepast in verschillende Vlaamse gemeenten. In één bestuur werd op frequente basis ondersteuning voorzien om de afwezigheid van een leidinggevende op te vangen. Door beschikbaar te zijn voor de dienst, kon de continuïteit verzekerd blijven: lopende dossiers bleven in beweging, medewerkers hadden een aanspreekpunt en beslissingen konden met voldoende juridische onderbouw genomen worden.

In een ander bestuur werd gekozen voor versterking bij de behandeling van complexe vergunningsdossiers. Door een onvolledig personeelskader was het onmogelijk geworden om alle dossiers binnen redelijke termijnen en met de nodige diepgang te behandelen. Dankzij de inhouse aanpak kon de druk op het vaste personeel afnemen, terwijl de kwaliteit en snelheid van het werk net verhoogde.

In nog een ander bestuur wordt door Jurisens de wekelijke loketdienst mee verzekerd, zodat burgers vlot en correct geholpen bleven met hun vragen over omgevingsvergunningen.

Efficiëntie én gemoedsrust

Inhouse juridische ondersteuning is geen vervanging van de vaste dienst, maar een versterking ervan. Het biedt ademruimte voor medewerkers, juridische zekerheid voor het bestuur en transparantie naar burgers toe. Doordat de jurist mee op het terrein aanwezig is, kunnen dossiers ook in hun volle context beoordeeld worden – iets wat vaak ontbreekt bij louter schriftelijke externe adviezen.

Het model laat toe om flexibel in te spelen op wat een lokaal bestuur nodig heeft: tijdelijke vervanging, projectmatige versterking of langdurige ondersteuning op maat. Steeds met respect voor de werking van de gemeente en in nauwe samenwerking met de bestaande teams.

Meer weten?

Elke gemeente is anders, maar veel uitdagingen zijn herkenbaar. Bij Jurisens geloven we in versterking op maat – slagvaardig, doeltreffend en met kennis van zaken.

Meer weten over deze vorm van ondersteuning? Neem gerust contact op of bekijk de aanpak via www.jurisens.be.

Wat als jouw bedrijf zonevreemd is? Rechten en oplossingen uitgelegd

Veel ondernemers komen er pas mee in aanraking wanneer ze een vergunning aanvragen, hun bedrijf willen uitbreiden of een overdracht voorbereiden: hun bedrijf is zonevreemd. Op zich is dat geen misdrijf, en vaak zelfs geen probleem… tot je wél iets wil ondernemen. Zonevreemdheid is dan geen theoretisch label meer, maar een concrete beperking die jouw toekomstplannen kan dwarsbomen.

Toch voorziet de Vlaamse regelgeving wel degelijk in rechten voor ondernemers met een zonevreemd bedrijf. De basisrechten zijn vastgelegd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) en kunnen onder bepaalde voorwaarden worden ingeroepen. Voor wie verder wil gaan dan wat binnen deze contouren mogelijk is, bestaat er bovendien een belangrijk instrument: het planologisch attest.

In deze blog geef ik een overzicht van wat er wél nog kan als je bedrijf zonevreemd is, én hoe je toekomstgericht een oplossing kan aanreiken.

Zonevreemd betekent niet illegaal

Zonevreemdheid ontstaat meestal door een wijziging in de ruimtelijke plannen, zoals het gewestplan of een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Een bedrijf dat ooit perfect vergund werd, komt plots in een zone terecht waar het volgens de huidige bestemming eigenlijk niet thuishoort. Denk aan een schrijnwerkerij in agrarisch gebied of een garage in woongebied. De zonevreemdheid kan betrekking hebben op de constructie, de functie of beide.

Het is belangrijk om te begrijpen dat zonevreemdheid niet betekent dat het bedrijf onvergund is. Integendeel, veel zonevreemde bedrijven zijn volledig legaal, maar botsen op beperkingen zodra er sprake is van uitbreiding, verbouwing of overdracht.

Wat mag je als zonevreemd bedrijf nog doen?

De Vlaamse Codex voorziet in een reeks basisrechten voor zonevreemde constructies, die specifiek werden opgenomen in de artikelen 4.4.16 tot en met 4.4.19 VCRO. Deze bepalingen laten toe om – binnen duidelijke grenzen – te verbouwen, herbouwen, uitbreiden of aan te passen.

Zo laat artikel 4.4.16 toe om zonevreemde gebouwen te verbouwen, zolang minstens zestig procent van de buitenmuren behouden blijft en de werken plaatsvinden binnen het bestaande volume. In de praktijk betekent dit dat stabiliteitswerken, technische vernieuwingen en beperkte interne aanpassingen mogelijk blijven, ook zonder dat het gebouw zone-eigen is.

Voor volledige heropbouw voorziet artikel 4.4.17 in een regeling waarbij minstens driekwart van het nieuwe gebouw de locatie van het oude moet overlappen. De herbouw mag bovendien geen afbreuk doen aan de draagkracht van de omgeving, en is uitgesloten in bepaalde kwetsbare gebieden. Wanneer de herbouw niet op exact dezelfde plaats kan plaatsvinden, voorziet artikel 4.4.18 een alternatieve regeling, op voorwaarde dat de nieuwe inplanting ruimtelijk verantwoord is – bijvoorbeeld om functionele redenen of om de inpassing te verbeteren.

Wil je uitbreiden met extra volume, dan moet je kunnen aantonen dat dit noodzakelijk is om milieutechnische, gezondheidskundige, sociale of onderwijskundige redenen. Louter economische motieven volstaan niet. Deze uitbreiding is strikt geregeld in artikel 4.4.19, §1 VCRO. Minder streng is artikel 4.4.19, §2, dat aanpassingswerken zonder volumevermeerdering mogelijk maakt. Hier volstaat een goede ruimtelijke motivering, bijvoorbeeld voor de bouw van een luifel, loskade of beperkte herinrichting van het terrein.

Deze basisrechten vormen een juridische buffer voor bestaande bedrijven. Ze laten toe om noodzakelijke werken uit te voeren en om het bedrijf op een functionele manier in stand te houden. Toch zijn ze niet onbeperkt. Wil je verder gaan – bijvoorbeeld richting regularisatie of functiewijziging – dan is het planologisch attest een logische volgende stap.

Het planologisch attest als hefboom naar rechtszekerheid

Een planologisch attest is een beleidsmatig instrument waarmee een gemeente of het departement Omgeving uitdrukkelijk oordeelt of jouw zonevreemd bedrijf wenselijk is op de huidige locatie. Dat oordeel wordt gebaseerd op een beoordeling van onder meer de ruimtelijke draagkracht van het perceel, de milieugevolgen van de activiteit, de maatschappelijke of economische relevantie van het bedrijf, en de impact op de omgeving.

Het attest is geen vergunning, maar wel een krachtig signaal. Het bevestigt of het behoud van het bedrijf op de site ruimtelijk aanvaardbaar is. In het beste geval vormt het attest het vertrekpunt voor een herbestemming via een RUP, waardoor het bedrijf in de toekomst alsnog zone-eigen kan worden. Bovendien biedt het attest een sterkere rechtsgrond voor toekomstige vergunningsaanvragen of bij overdracht van het bedrijf.

Niet elk bedrijf komt in aanmerking. Het moet gaan om een bestaande inrichting die hoofdzakelijk vergund is, niet verkrot is en nog in werking is. Het planologisch attest is dan ook een individueel instrument, op maat van het specifieke bedrijf en zijn locatie.

De procedure vereist een goede voorbereiding. Je moet niet alleen de bestaande toestand in kaart brengen, maar ook duidelijk motiveren waarom behoud of uitbreiding van het bedrijf ruimtelijk verantwoord is. Dit vergt een doordachte aanpak, vaak in overleg met de gemeente of de bevoegde dienst van het Vlaams Gewest.

Recente wijzigingen: de lat ligt hoger

Sinds juli 2024 zijn de regels nog strenger geworden. Wie in een vergunningsaanvraag een beroep doet op een afwijking of een van de basisrechten voor zonevreemde bedrijven, moet dat voortaan expliciet en gemotiveerd doen. De overheid is niet meer verplicht om zelf te onderzoeken of je aanspraak kan maken op een afwijking of een bijzondere regeling. Het initiatief ligt dus voluit bij de aanvrager.

Met andere woorden: wie zijn rechten kent en ze juridisch correct inroept, staat sterker. Maar wie vaag blijft, loopt meer kans op een weigering.

Tot slot

Zonevreemdheid is geen juridisch doodlopende straat, maar het vraagt wel inzicht, actie en strategisch denken. De basisrechten geven een kader om het bedrijf in stand te houden. Wie verder wil, moet aantonen dat het bedrijf ook op termijn een plaats heeft in het ruimtelijk beleid. Het planologisch attest biedt in dat opzicht een kans om rechtszekerheid op te bouwen – voor je vergunningen, je investeringen én je toekomst.

Ben je ondernemer en wil je weten wat jouw rechten zijn als zonevreemd bedrijf? Of overweeg je een vergunningsaanvraag, uitbreiding of overdracht? Neem gerust contact op. We bekijken samen wat kan – en vooral: wat wél kan.

De beleidsmatig gewenste ontwikkeling (BGO) is een beleidsdocument waarmee een vergunningverlenende overheid aangeeft welke ontwikkelingen zij ruimtelijk wenselijk acht. Hoewel dit instrument oorspronkelijk bedoeld is als ondersteuning bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening, blijkt het in de praktijk voor veel gemeenten, maar ook voor architecten en aanvragers, een uitdaging.

Deze bijdrage biedt een beknopt overzicht van het juridisch kader en geeft praktische aanbevelingen voor gemeentebesturen over hoe ze BGO’s correct én werkbaar kunnen inzetten.

Juridisch kader en toepassingsbereik

De BGO is opgenomen in artikel 4.3.1, §2, 2°, a) van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) en wordt in aanmerking genomen bij de opportuniteitstoetsing van omgevingsvergunningsaanvragen. Ze komt dus pas aan bod nadat de aanvraag voldoet aan de legaliteitstoets: overeenstemming met stedenbouwkundige voorschriften, sectorale wetgeving, enz.

De BGO heeft geen verordenende kracht. Ze kan niet fungeren als zelfstandig weigeringsgrond, noch als vervanging van een RUP of stedenbouwkundige verordening. De rechtspraak is hierover duidelijk: een BGO kan richtinggevend zijn, maar geen dwingend kader opleggen. De vergunningsbeslissing moet steeds een concrete, gemotiveerde afweging bevatten op basis van de feitelijke situatie en relevante beoordelingsgronden.

Toch blijkt in de praktijk dat sommige gemeenten BGO’s hanteren alsof het verordenende plannen zijn. Dat leidt niet alleen tot rechtsonzekerheid voor de aanvrager, maar ook tot een verhoogd risico op vernietiging bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen of de Raad van State. In reactie hierop hebben sommige provincies in het kader van hun beroepsbevoegdheid omzendbrieven verspreid waarin ze aangeven enkel nog BGO’s te erkennen die duidelijk, correct vastgesteld en publiek raadpleegbaar zijn.

Waarom BGO’s nuttig kunnen zijn

Voor gemeentebesturen biedt de BGO een zekere beleidsmatige flexibiliteit. Ze laat toe om, buiten een formele planprocedure om, aan te geven welke ontwikkelingen in een bepaald gebied als wenselijk worden beschouwd. Dit kan gaan om het stimuleren van verdichting, het beschermen van open ruimte of het nastreven van kwalitatieve architectuur.

Zo kunnen aanvragers die afwijken van het bestaande ruimtelijke weefsel toch vergund worden wanneer hun voorstel bijdraagt aan een gewenste transitie, zoals voorgesteld in een BGO. Omgekeerd kan een aanvraag die formeel past binnen de bestaande toestand toch geweigerd worden als zij strijdig is met de nagestreefde ontwikkeling. Mits goed onderbouwd en correct toegepast, is dit juridisch mogelijk binnen de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening.

Praktische knelpunten

In de praktijk stellen veel aanvragers en architecten zich vragen bij het statuut en de toepasselijkheid van BGO’s. Vaak is het onduidelijk welke BGO’s van toepassing zijn op een perceel, waar ze te vinden zijn, of hoe ze zich verhouden tot andere beleidsdocumenten. Ook binnen gemeenten is er niet altijd een helder overzicht van de actieve BGO’s of hun inhoudelijke status.

Daarnaast zijn BGO’s vaak lang, technisch en niet uniform opgesteld. Sommige bevatten beleidsdoelstellingen in algemene termen, andere formuleren concrete normen zonder wettelijke basis. Dit gebrek aan uniformiteit bemoeilijkt zowel de interne toepassing als de externe communicatie.

Do’s voor gemeenten

• Zorg voor transparantie: publiceer alle BGO’s op een overzichtelijke gemeentelijke webpagina en verwijs door naar het DSI-platform.
• Gebruik een heldere structuur: hanteer puntsgewijze opsommingen, overzichtstabellen, kaarten en kernboodschappen.
• Werk met twee documenten: een korte samenvattende nota voor gebruikers, en een uitgebreide toelichting voor interne werking.
• Communiceer proactief: informeer lokale ontwerpers via nieuwsbrieven, infosessies of een vaste contactpersoon.
• Zorg voor eenduidigheid: hanteer steeds dezelfde terminologie en vermijd overlap met andere beleidsdocumenten.
• Gebruik hulpmiddelen: beslissingsbomen of digitale raadpleegmodules kunnen het instrument gebruiksvriendelijker maken.

Don’ts voor gemeenten

• ❌ Gebruik BGO’s niet als alternatief voor een RUP of stedenbouwkundige verordening.
• ❌ Vermijd juridisch vage begrippen zonder verdere invulling.
• ❌ Stel geen BGO’s op van tientallen pagina’s zonder kernsamenvatting.
• ❌ Verwacht niet dat aanvragers of architecten spontaan de juiste BGO’s kennen.
• ❌ Voorkom tegenstrijdige boodschappen binnen verschillende beleidsdocumenten.

Besluit

De BGO blijft een waardevol instrument binnen het gemeentelijk ruimtelijk beleid, op voorwaarde dat het correct juridisch wordt ingekaderd én praktisch bruikbaar wordt gemaakt voor de eindgebruikers: ambtenaren, architecten en aanvragers. Duidelijkheid, structuur en communicatie zijn hierbij sleutelwoorden. Alleen dan draagt de BGO effectief bij tot een kwalitatieve en juridisch gedragen ruimtelijke ordening.